Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijoinfo page
28. julij 2021 | Prijava |
<<< Nazaj na seznam člankov  
|

Odpoved najemnega razmerja
Kako in kdaj lahko odpoveste najemno pogodbo za poslovni prostor?

Odpoved najemnega razmerja

Prekinitev najemne pogodbe za poslovni prostor ima svoje specifike in pravila, ki jih morata obe stranki spoštovati.

V nadaljevanju bomo preverili kdaj in kdo lahko odpove najemno pogodbo za poslovni prostor, kakšni so odpovedni roki, kdaj lahko lastnik odpove najem najemniku, ki ne plačuje najemnine, in kakšne so specifike glede odpovedi najema v času epidemije.

 

 

Poslovni najem pred 19.6.2021

Najem poslovnih prostorov opredeljuje Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) Z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona, pa je le ta prenehal veljati, oz. se uporablja le še za pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred uveljavitvijo SZ-1, torej pred 19.6.2021.

Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno.

V odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti odpovedovalcu oziroma, do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti.

e-obrazec e-obrazec: Tožba za redno odpoved najemnega razmerja za poslovni prostor

  Tožba za redno odpoved najemnega razmerja za poslovni prostor
Tožba za redno odpoved najemnega razmerja za poslovni prostor

Organizacijam združenega dela, družbenopolitičnim skupnostim in drugih družbenopravnim osebam, ki na podlagi zakona ali odloka skupščine družbenopolitične skupnosti opravljajo dejavnosti posebnega družbenega pomena, se sme odpovedati najemna pogodba samo s poprejšnjim soglasjem občinske skupščine.

Omejitev iz prejšnjega odstavka ne velja, če najemodajalec poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

 

Odpovedni rok pri odpovedi za poslovni prostor

Odpovedni rok pri odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor ne sme biti krajši od enega leta.

V kolikor najemna pogodba za poslovni prostor določa krajši odpovedni rok, velja odpovedni rok enega leta.

 

Sporazumna odpoved poslovnega najema

V kolikor stranki to želita, lahko najem prekineta sporazumno.

e-obrazec e-obrazec: Predlog za sporazumno prekinitev najemnega razmerja za poslovni prostor

e-obrazec e-obrazec: Sporazum o prekinitvi najemnega razmerja za poslovni prostor

Najemna pogodba preneha tudi, če preneha predmet najema, če je prišlo do spremembe namembnosti poslovne stavbe ali poslovnega prostora po odloku občinske skupščine ali v primeru, razlastitve oziroma prisilnega prenosa pravice uporabe.

  Sporazum o prekinitvi najemnega razmerja za poslovni prostor
Sporazum o prekinitvi najemnega razmerja za poslovni prostor

 

Potek najemnega razmerja za določen čas

Najemna pogodba za poslovni prostor, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena.

Če najemnik poslovnega prostora uporablja poslovni prostor tudi po poteku najemne pogodbe za poslovni prostor, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora, se šteje, da je najemna pogodba obnovljena za nedoločen čas.

e-obrazec e-obrazec: Obvestilo o poteku (in ne-podaljšanju) najemne pogodbe za poslovni prostor za določen čas

  Obvestilo o poteku (in ne-podaljšanju) najemne pogodbe za poslovni prostor za določen čas
Obvestilo o poteku (in ne-podaljšanju) najemne pogodbe za poslovni prostor za določen čas

 

Katero sodišče je pristojno za odpoved najema?

Za odpoved najemne pogodbe in za postopek za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora je pristojno občinsko sodišče, na katerega območju je poslovna stavba ali poslovni prostor.

Na podlagi odpovedi najemodajalca in zahteve za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora izda sodišče nalog o izpraznitvi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora, če izhaja iz odpovedi ali zahteve in iz najemne pogodbe oziroma dokazil po prejšnjem členu, da ima najemodajalec pravico odpovedati ali zahtevati izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

Odpoved, ki jo je vložil najemnik, vroči sodišče najemodajalcu, ne da bi izdalo nalog.

Najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca.

 

Odstop od najema zaradi kršitev najemnika

Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema:

  • če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda;
  • če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;
  • če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

e-obrazec e-obrazec: Opomin o kršenju najemnega razmerja za poslovni prostor

e-obrazec e-obrazec: Odstop od najemnega razmerja za poslovni prostor zaradi kršitev najemnika

  Odstop od najemnega razmerja za poslovni prostor zaradi kršitev najemnika
Odstop od najemnega razmerja za poslovni prostor zaradi kršitev najemnika

 

Poslovni najem po 19.6.2021

Najem poslovnih prostorov, za najema sklenjene po 19.6.2021 se uporabljajo določila Obligacijskega zakonika in pa določila, ki jih v pogodbi dogovorita najemnik in najemodajalec

 

Odstop od pogodbe zaradi popravil

Najemnik ima pravico do odstopa od pogodbe, če se na nepremičnini izvajajo popravila in le-ta v precejšnji meri in daljši čas ovirajo njeno rabo.

 

Odpoved od pogodbe zaradi nepravilne rabe

Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo brez odpovednega roka, če najemnik tudi po zakupodajalčevem opominu uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za lastnika precejšnja škoda.

 

Odpoved zaradi nedovoljenega podnajema

Najemnik lahko odpove najemno pogodbo, če da najemnik poslovni prostor v podnajem brez njegovega dovoljenja, ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno.

 

Odpoved zaradi nepravilne rabe

Če najemnik ne plačuje najemnine, ga mora k temu pozvati pisno.

Če najemnik najemnine ne poravna v 15. dneh po opominu, lahko lastnik odpove najemno pogodbo.

Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je sporočena odpoved.

 

Prenehanje poslovnega najema za določen čas

Najemna pogodba za poslovni prostor, ki je sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena.

To velja tudi, ko najemodajalec in najemnik nista izrazila volje in je trajanje najema določeno z zakonom.

Če najemnik po preteku časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba, še naprej uporablja poslovni prostor, najemodajalec pa temu ne nasprotuje, se šteje, da je sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.

 

Prenehanje poslovnega najema na podlagi odpovedi

Najemna pogodba za poslovni prostor, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč določeni odpovedni rok.

 

Odpovedni rok, pri poslovnem najemu

Če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, potem je ta rok osem dni; odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času.

 

Uničenje nepremičnine zaradi višje sile

Če je poslovni prostor uničen zaradi višje sile, najem preneha.

Če je poslovni prostor uničen delno ali samo poškodovan, lahko najemnik odstopi od pogodbe, ali pa še naprej ostane pri najemu in zahteva ustrezno znižanje zakupnine.

 

Smrt najemodajalca

Če najemodajalec, ki je fizična oseba umre in ni drugače dogovorjeno, se najem poslovnega prostora nadaljuje z njegovimi dediči.

 

 

 

 

Povežite se z nami...

 

 

Koristne povezave v zvezi s člankom:


Pravni dokumenti:

Brezplačni pravni članki in priročniki:

Pravni nasvet po e-Pošti. Kliknite tu...


Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijo Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijo Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijo

Preko 500 različnih
dokumentov
Preko 500 različnih dokumentov
Hitra, enostavna in cenovno 
ugodna rešitev
Pametna, hitra, enostavna in cenovno ugodna rešitev
Podpora pri uporabi storitev
Podpora pri uporabi storitev
Popolna varnost vaših podatkov
Popolna varnost vaših podatkov
Preko 17 let izkušenj
Preko 17 let izkušenj
Preko 100.000 registriranih uporabnikov
Preko 100.000 registriranih uporabnikov

 

POPULARNIH 5NAJBOLJ BRANI PRAVNI NASVETI: 
Predlog za sporazumno razvezo zakonske zveze (ločitev)
Tožba za razvezo zakonske zveze (ločitev)
Predlog za odlog izvršitve prenehanja veljavnosti vozniškega dovoljenja
Prodajna (kupoprodajna) pogodba za nepremičnino
Predlog za osebni stečaj in odpust obveznosti

NOVI e-obrazci:

Predlog za ponovno izvršbo, po dolžnikovem neuspelemu ugovoru
Obvestilo delavcu o prenehanju opravljanja dela na domu
Predlog dolžnika za odlog izvršbe
Opozorilo delavcu zaradi zavrnitve testa na virus SARS-CoV-2
Sklep o testiranju zaposlenih na virus SARS-CoV-2

STORITVE:





AKTUALNI PRAVNI NASVETI:


ARHIV PRAVNIH NASVETOV...


PRIJAVA NA NOVICE:

Naši registirani uporabniki prejemajo koristne nasvete in obvestila o pravnih novostih brezplačno v svoj elektronski predal. Postanite naš uporabnik.
Registracija je brezplačna in brez obveznosti.

Brezplačna registracija

Informiran.si - Bljižnica skozi birokracijo

© INform, pretok znanja d.o.o. 2004-2021.
Vse pravice pridržane.

KONTAKT IN POMOČ UPORABNIKOM:




Podjetje Inform d.o.o. se ponaša z zlato bonitetno odličnostjo. Prejemniki zlate bonitetne odličnosti CompanyWall so najbolj zanesljiva podjetja na trgu s trdnimi poslovnimi temelji, ki uživajo zaupanje strank in poslovnih partnerjev doma in v tujini.


Bonitetna ocena AA+ Bonitetna ocena A+


NAHAJATE SE NA VARNI POVEZAVI:
Podatki na strani so zavarovani z napredno 256-bitno enkripcijo.

Secured by PayPal


UPORABO PORTALA PRIPOROČATA: