Prekinitev najemne pogodbe za poslovni prostor ima svoje specifike in pravila, ki jih morata obe stranki spoštovati.
V nadaljevanju bomo preverili kdaj in kdo lahko odpove najemno pogodbo za poslovni prostor, kakšni so odpovedni roki, kdaj lahko lastnik odpove najem najemniku, ki ne plačuje najemnine, in kakšne so specifike glede odpovedi najema v času epidemije.
Organizacijam združenega dela, družbenopolitičnim skupnostim in drugih družbenopravnim osebam, ki na podlagi zakona ali odloka skupščine družbenopolitične skupnosti opravljajo dejavnosti posebnega družbenega pomena, se sme odpovedati najemna pogodba samo s poprejšnjim soglasjem občinske skupščine.
Omejitev iz prejšnjega odstavka ne velja, če najemodajalec poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.
Odpovedni rok pri odpovedi za poslovni prostor
Odpovedni rok pri odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor ne sme biti krajši od enega leta.
V kolikor najemna pogodba za poslovni prostor določa krajši odpovedni rok, velja odpovedni rok enega leta.
Katero sodišče je pristojno za odpoved najema?
Za odpoved najemne pogodbe in za postopek za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora je pristojno občinsko sodišče, na katerega območju je poslovna stavba ali poslovni prostor.
Na podlagi odpovedi najemodajalca in zahteve za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora izda sodišče nalog o izpraznitvi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora, če izhaja iz odpovedi ali zahteve in iz najemne pogodbe oziroma dokazil po prejšnjem členu, da ima najemodajalec pravico odpovedati ali zahtevati izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.
Odpoved, ki jo je vložil najemnik, vroči sodišče najemodajalcu, ne da bi izdalo nalog.
Najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca.
Odstop od najema zaradi kršitev najemnika
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema:
- če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda;
- če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;
- če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.
|
|
Odstop od najemnega razmerja za poslovni prostor zaradi kršitev najemnika |
e-obrazec: Opomin o kršenju najemnega razmerja za poslovni prostor
e-obrazec: Odstop od najemnega razmerja za poslovni prostor zaradi kršitev najemnika
Poslovni najem po 19.6.2021
Najem poslovnih prostorov, za najema sklenjene po 19.6.2021 se uporabljajo določila Obligacijskega zakonika in pa določila, ki jih v pogodbi dogovorita najemnik in najemodajalec.
Odstop od pogodbe zaradi popravil
Najemnik ima pravico do odstopa od pogodbe, če se na nepremičnini izvajajo popravila in le-ta v precejšnji meri in daljši čas ovirajo njeno rabo.
e-obrazec - Odpoved najema za poslovni prostor
|
Odpoved od pogodbe zaradi nepravilne rabe
Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo brez odpovednega roka, če najemnik tudi po zakupodajalčevem opominu uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za lastnika precejšnja škoda.
e-obrazec - Odpoved najema za poslovni prostor |
|
Odpoved najema za poslovni prostor |
Odpoved zaradi nedovoljenega podnajema
Najemnik lahko odpove najemno pogodbo, če da najemnik poslovni prostor v podnajem brez njegovega dovoljenja, ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno.
e-obrazec - Odpoved najema za poslovni prostor
Odpoved zaradi neplačane najemnine
Če najemnik ne plačuje najemnine, ga mora k temu pozvati pisno.
Če najemnik najemnine ne poravna v 15. dneh po opominu, lahko lastnik odpove najemno pogodbo.
Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je sporočena odpoved.
e-obrazec - Odpoved najema za poslovni prostor
Prenehanje poslovnega najema za določen čas
Najemna pogodba za poslovni prostor, ki je sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena.
|
Prenehanje poslovnega najema na podlagi odpovedi
Najemna pogodba za poslovni prostor, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč določeni odpovedni rok.
e-obrazec - Odpoved najema za poslovni prostor |
|
Odpoved najema za poslovni prostor |
Odpovedni rok pri poslovnem najemu
Če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, potem je ta rok osem dni; odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času.
Uničenje nepremičnine zaradi višje sile
Če je poslovni prostor uničen zaradi višje sile, najem preneha.
Če je poslovni prostor uničen delno ali samo poškodovan, lahko najemnik odstopi od pogodbe, ali pa še naprej ostane pri najemu in zahteva ustrezno znižanje zakupnine.
Smrt najemodajalca
Če najemodajalec, ki je fizična oseba umre in ni drugače dogovorjeno, se najem poslovnega prostora nadaljuje z njegovimi dediči.
Povežite se z nami...
Koristne povezave v zvezi s člankom:
Pravni dokumenti:
Brezplačni pravni članki in priročniki:
