Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijoinfo page
Oglaševanje na Informiran.si
22. junij 2018 | Prijava |
RUBRIKE
Avtomobili
Delo in zaposlovanje
Dopisi, opomini in pooblastila
Družba
Družina in dedovanje
Državna uprava in občine
Gospodarstvo
Izvršbe
Kazniva dejanja in prekrški
Kmetijstvo
Ločitveni postopki
Nepremičnine
Osebni stečaj
Pogodbe
Pravilniki (interni akti) v podjetju
Pravne zadeve
Računovodstvo in davki
Stečaj in prisilna poravnava
Šolstvo
Tožbe
Turizem
Varovanje osebnih podatkov - GDPR
Kako do pravnega dokumenta?
Načini plačila
Video navodila za uporabo portala
Pogosta vprašanja uporabnikov
Zakaj e-obrazce uporablja že več kot 100.000 registriranih uporabnikov?

"Super ste nimam besed, hitri točni in splošno odlični pri delu katerega opravljate. Hvala ker ste tu!!!!"

Valdet
Pravni nasvet po e-Pošti
paket OSEBNI STEČAJ
BREZPLAČNI pravni e-priročniki
Pravni nasveti
Članki in nasveti
Izdelava pogodb po naročilu
Splošni pogoji
Piškotki
Koristne povezave
<<< Nazaj na seznam člankov  
|

Najem nepremičnine
Na kaj paziti pri najemu oz. oddaji stanovanja?

Najem nepremičnine

Ne glede, ali ste v najemnem razmerju v vlogi najemnika ali v vlogi najemodajalca, morate poskrbeti za pravno varnost razmerja v katerega se spuščate.

Zato vedno podpišete najemno pogodbo, kjer opredelite obveznosti in pravice, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Za izdelavo najemne pogodbe lahko uporabitee-obrazec e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo.

Poleg podpisa najemne pogodbe pa je pomembno, da dodobra spoznate osnove najemnega razmerja in poskrbite da zaščitite svoje pravice, ki Vam pripadajo, bodisi v vlogi najemnika, bodisi v vlogi najemodajalca.

V spodnjem članku boste našli nasvete in koristne informacije, ki jih morate nujno poznati, da boste varno in brez težav najeli ali oddali svojo nepremičnino.

 

Kje dobiti pravne informacije?

Področje najemanja nepremičnine je urejeno s Stanovanjskim zakonom. Ta podrobno ureja stanovanjska najemna razmerja in določa obvezne sestavine najemne pogodbe.

Vnos obveznih sestavin v najemno pogodbo omogoča visoko stopnjo varnosti in nemoteno »pravno življenje« najemne pogodbe in najemnega razmerja.

  Najemna pogodba za stanovanje ali hišo
Najemna pogodba za stanovanje ali hišo

Najemno pogodbo lahko izdelate tudi preko e-obrazca: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo

Pri tem je treba omeniti, da enaka pravila, ki veljajo za najem stanovanja, veljajo tudi za najem enostanovanjske hiše.

Priporočljivo je, da se podpis najemnika na pogodbi notarsko overi (seznam notarjev). Po 2. točki prvega odstavka 431. člena ZPP namreč listina, na kateri je po zakonu (64. člen Zakona o notariatu) overjen podpis zavezanca, spada med verodostojne listine. Tako lahko najemodajalec, v primeru neplačila, zoper najemnika vloži izvršbo na podlagi verodostojne listine, preko portala eSodstvo.

Pred podpisom najemne pogodbe mora najemodajalec najemniku izročiti energetsko izkaznico. Tako se najemnik seznani z energetsko učinkovitostjo stavbe.

Energetska izkaznica ni obvezna, če najem traja manj kot 1 leto.

Več lahko preberete v članku: Kdo in kdaj potrebuje energetsko izkaznico?

 

Stanovanje lahko oddaja samo lastnik stanovanja oz. hiše

Stanovanje oz. hišo lahko oddaja samo oseba, ki je lastnik nepremičnine.

Najemnik se mora o lastništvu pred podpisom pogodbe prepričati na podlagi izpiska iz zemljiške knjige ali na podlagi originalnih kupoprodajnih pogodb (veriga vsaj od leta 1991 dalje) oz. drugih listin. Če ne preverite lastništva lahko pride do hudih goljufij pri oddaji stanovanja!

 

Kako preveriti podatke o lastniku stanovanja?

Do elektronske zemljiške knjige lahko dostopate preko spleta, na povezavi: elektronski dostop do zemljiške knjige.

Podatke, ki jih potrebujete za vpogled v zemljiško knjigo, najdete na streneh Geodetske uprave. Za navodila, kako pridete do podatkov, preberite članek: Kje dobiti podatke o svoji nepremičnini?

 

Lastnik lahko pooblasti tudi drugo osebo

Lastnik lahko tudi pooblasti drugo osebo (npr. družinski član, sorodnik, tretja oseba...).

Pri tem bodite pozorni, da je pooblastilo v pisni obliki, s predpisano vsebino v skladu s 64.a členom Zakona o notariatu. Podpis lastnika na pooblastilu mora biti overjen pri notarju.

e-obrazec e-obrazec: Pooblastilo lastnika za oddajanje nepremičnine v najem

Če je pooblastilo denimo le ustno, pomeni to za najemnika veliko tveganje in izpostavljenost, sploh če najemnik pooblaščencu osebno plačuje najemnino.

 

Kaj če se zamenja lastnik?

Sprememba lastništva na stanovanju ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

 

Kaj če se poveča število najemnikov?

Če se družina najemnika poveča (denimo zaradi rojstva otroka), je lastnik je dolžan skleniti aneks k najemni pogodbi za dodatne osebe.

Kaj če najemnik umre?

Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali zunajzakonskim partnerjem, oz. z enim od ožjih družinskih članov, če:

  • je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju,
  • imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi.

Ožji družinski člani so zakonec, zunajzakonski partner, otroci oz. posvojenci, starši in posvojitelji, ter osebe, ki jih je najemnik po zakonu dolžan preživljati.

Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.

e-obrazec e-obrazec: Zahteva za sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika

Če se ožji družinski člani ne sporazumejo o tem, kdo bo sklenil najemno pogodbo, odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi drugače določeno.

 

Glavne obveznosti lastnika in najemnika

Neposredno v ETN morajo poročati pravne osebe in samostojni podjetniki, ki so sklenili najemno pogodbo:

  • ki prodajo lastno nepremičnino ali jo dajo v finančni najem (lizing) in je bil za nepremičnino obračunan DDV,
  • ki so najemojemalci stavb ali delov stavb, katerih najemodajalec je fizična oseba, in jih vzamejo v najem za najmanj 6 mesecev,
  • ki so najemodajalci stavb in delov stavb, ki jih oddajo v odplačni najem za najmanj 6 mesecev,
  • ki so upravniki večstanovanjskih stavb, za stanovanja v skupni lasti etažnih lastnikov, ki jih dajo v odplačni najem za najmanj 6 mesecev.

Zavezanec za poročanje o podnajemnih pogodbah za stavbe ali dele stavb je najemodajalec oziroma najemojemalec - pravna oseba, če vzame stavbo ali del stavbe v podnajem od fizične osebe.

O najemnih poslih je potrebno poročati do 15. v mesecu za posle, sklenjene v preteklem mesecu, preko spletne aplikacije ETN.

Fizičnim osebam ni potrebno poročati o najemnih poslih v ETN. Za najemne posle, ki so jih najemodajalci - fizične osebe sklenile od 1. 1. 2018 dalje z najemojemalci – fizičnimi osebami, morajo najemodajalci poročati Finančni upravi RS naslednje leto pri oddaji napovedi za odmero dohodnine od oddajanja premoženja v najem. Za najemne posle, ki so jih sklenili od 1. 1. 2018 dalje z najemojemalci – pravnimi osebami ali s.p., so dolžni v ETN poročati najemojemalci.

Pri najemu je pomembna obojestranska skrb za obveznosti in dolžnosti. Izpolnjevanje obveznosti je v korist obeh strank in pomeni urejeno razmerje glede najema.

Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.

Lastnik stanovanja sicer odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno, kar pomeni, da če najemnik teh stroškov ne plača, lahko dobavno podjetje toži lastnika.

Z vidika varstva pravic in urejenih razmerij je pomembno, da mora po zakonu etažni lastnik o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.

Lastnik lahko pisno pooblasti najemnika, da ga zastopa v razmerju do drugih etažnih lastnikov. O tem mora obvestiti upravnika.

Lastnik mora prihodek iz najemnega razmerja prijaviti davčni upravi v okviru svoje dolžnosti plačevanja dohodnine oz. davka od dohodka pravnih oseb.

 

Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas

Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas s strani lastnika, je možna večinoma samo pod pogojem, da zagotovi najemniku drugo ustrezno stanovanje.

 

Zakaj sploh podpisati najemno pogodbo?

Najemna pogodba je temelj za pravico bivanja najemnika in temelj za prihodek iz najema za lastnika. Pravilna najemna pogodba te pravice izkazuje in potrjuje, ter ščiti obe stranki.

e-obrazec e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo

Z najemno pogodbo lahko najemnik tudi uveljavlja različne druge pravice, ki mu gredo v primeru subvencionirane najemnine (npr. študentska subvencija za najem) in podobnih pravic (npr. olajšave mladih družin).

Najemna pogodba je temelj za dokazovanje najema v primerih različnih inšpekcijskih ali davčnih pregledov.

Nenazadnje pa pred sklenitvijo najemne pogodbe ne pozabite preveriti soseske (glede hrupnosti in podobno) in vsaj okvirno spoznati sosedov, da ne boste po tednu ali dveh ugotovili, da ste najeli stanovanje, v katerem je bivanje nevzdržno.

 

Peter Luin, Vknjižba d.o.o.
Vknjižba, nepremičninski postopki

 

e-obrazci za izdelavo nepremičninskih pogodb - kliknite tu

 

 

blog comments powered by Disqus

 

Povežite se z nami...

 

 

Koristne povezave v zvezi s člankom:


Pravni dokumenti in pogodbe:

Dokumenti:

 

Brezplačni članki in nasveti:

 

Pravna pomoč:

 

 

e-obrazci za izdelavo nepremičninskih pogodb - kliknite tu

PRIJAVA
PODPORA UPORABNIKOM

01 / 511 42 60


051 / 204 821


kontaktni obrazec


info@informiran.si

POMOČ
? Video navodila za uporabo portala >>>
AKTUALNO

Pošiljanje mailingov po GDPR
kliknite tu!

Pošiljanje mailingov po GDPR


Paket OSEBNI STEČAJ
Sami izdelajte dokumente za osebni stečaj in prihranite!

kliknite tu!

Sami izdelajte dokumente za osebni stečaj in prihranite!


Brezplačni pravni članki in nasveti
Koristni pravni članki, postopki in nasveti, s področja prava in podjetništva.
kliknite tu!

Brezplačni pravni članki in nasveti

PRAVNI e-PRIROČNIKI

Kako do razveze
zakonske zveze

Za brezplačni priročnik
kliknite tu!

Brezplačni priročnik: Kako do razveze zakonske zveze

več priročnikov...

UGODNOSTI

Smo pooblaščen posrednik za avast! antivirusno zaščito.
avast! 7 PRO - 10% popust...


POPUSTI do 30% pri storitvah Inštituta za računovodstvo in Poslovne hiše Unjija, za naše uporabnike...
Inštitut za računovodstvo   Računovodska hiša Unija


Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijo Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijo Informiran.si - Bližnjica skozi birokracijo

 

POPULARNIH 5NAJBOLJ BRANI PRAVNI NASVETI: 
Predlog za sporazumno razvezo zakonske zveze (ločitev)
Tožba za razvezo zakonske zveze (ločitev)
Predlog za odlog izvršitve prenehanja veljavnosti vozniškega dovoljenja
Prodajna (kupoprodajna) pogodba za nepremičnino
Predlog za osebni stečaj in odpust obveznosti

NOVI e-obrazci:

Sklep, da upravljavec ne potrebuje pooblaščene osebe za varstvo podatkov (DPO)
Sklep o imenovanju pooblaščene osebe za varstvo podatkov (DPO)
Evidenca dejavnosti obdelave osebnih podatkov po GDPR (za obdelovalca osebnih podatkov)
Splošno soglasje po GDPR (fizična oblika)
Sklep o imenovanju osebe odgovorne za izvajanje postopkov in ukrepov za zavarovanje osebnih podatkov, določenih v internem aktu

STORITVE:


AKTUALNI PRAVNI NASVETI:


ARHIV PRAVNIH NASVETOV...


PRIJAVA NA NOVICE:

Naši registirani uporabniki prejemajo koristne nasvete in obvestila o pravnih novostih brezplačno v svoj elektronski predal. Postanite naš uporabnik.
Registracija je brezplačna in brez obveznosti.

Brezplačna registracija

Informiran.si - Bljižnica skozi birokracijo

© INform, pretok znanja d.o.o. 2004-2018.
Vse pravice pridržane.

KONTAKT IN POMOČ UPORABNIKOM:


NAHAJATE SE NA VARNI POVEZAVI:
SECURED by COMMODOPodatki na strani so zavarovani z napredno 256-bitno enkripcijo.

Secured by PayPal


UPORABO PORTALA PRIPOROČATA: