Ne glede, ali ste v najemnem razmerju v vlogi najemnika ali v vlogi najemodajalca, morate poskrbeti za pravno varnost razmerja v katerega se spuščate.
Zato vedno podpišete najemno pogodbo, kjer opredelite obveznosti in pravice, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Za izdelavo najemne pogodbe lahko uporabite
e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo.
Poleg podpisa najemne pogodbe pa je pomembno, da dodobra spoznate osnove najemnega razmerja in poskrbite da zaščitite svoje pravice, ki Vam pripadajo, bodisi v vlogi najemnika, bodisi v vlogi najemodajalca.
V nadaljevanju boste našli nasvete in koristne informacije, ki jih morate nujno poznati, da boste varno in brez težav najeli ali oddali svojo nepremičnino.
e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo
Pri tem je treba omeniti, da enaka pravila, ki veljajo za najem stanovanja, veljajo tudi za najem enostanovanjske hiše.
Priporočljivo je, da se podpis najemnika na pogodbi notarsko overi (seznam notarjev). Po 2. točki prvega odstavka 431. člena ZPP namreč listina, na kateri je po zakonu (64. člen Zakona o notariatu) overjen podpis zavezanca, spada med verodostojne listine. Tako lahko najemodajalec, v primeru neplačila, zoper najemnika vloži izvršbo na podlagi verodostojne listine, preko portala eSodstvo.
Pred podpisom najemne pogodbe mora najemodajalec najemniku izročiti energetsko izkaznico. Tako se najemnik seznani z energetsko učinkovitostjo stavbe.
Energetska izkaznica ni obvezna, če najem traja manj kot 1 leto.
Stanovanje lahko oddaja samo lastnik stanovanja oz. hiše
Stanovanje oz. hišo lahko oddaja samo oseba, ki je lastnik nepremičnine.
Najemnik se mora o lastništvu pred podpisom pogodbe prepričati na podlagi izpiska iz zemljiške knjige ali na podlagi originalnih kupoprodajnih pogodb (veriga vsaj od leta 1991 dalje) oz. drugih listin. Če ne preverite lastništva lahko pride do hudih goljufij pri oddaji stanovanja!
Kako preveriti podatke o lastniku stanovanja?
Do elektronske zemljiške knjige lahko dostopate preko spleta, na povezavi: elektronski dostop do zemljiške knjige.
Podatke, ki jih potrebujete za vpogled v zemljiško knjigo, najdete na straneh Geodetske uprave.
Lastnik lahko pooblasti tudi drugo osebo
Kaj če se zamenja lastnik?
Sprememba lastništva na stanovanju ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.
Kaj če najemnik umre?
|
Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali zunajzakonskim partnerjem, oz. z enim od ožjih družinskih članov, če:
- je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju,
- imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi.
Ožji družinski člani so zakonec, zunajzakonski partner, otroci oz. posvojenci, starši in posvojitelji, ter osebe, ki jih je najemnik po zakonu dolžan preživljati.
Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.
e-obrazec: Zahteva za sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika |
|
Zahteva za sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika |
Če se ožji družinski člani ne sporazumejo o tem, kdo bo sklenil najemno pogodbo, odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi drugače določeno.
Glavne obveznosti lastnika in najemnika
Neposredno v ETN morajo poročati pravne osebe in samostojni podjetniki, ki so sklenili najemno pogodbo:
- ki prodajo lastno nepremičnino ali jo dajo v finančni najem (lizing) in je bil za nepremičnino obračunan DDV,
- ki so najemojemalci stavb ali delov stavb, katerih najemodajalec je fizična oseba, in jih vzamejo v najem za najmanj 6 mesecev,
- ki so najemodajalci stavb in delov stavb, ki jih oddajo v odplačni najem za najmanj 6 mesecev,
- ki so upravniki večstanovanjskih stavb, za stanovanja v skupni lasti etažnih lastnikov, ki jih dajo v odplačni najem za najmanj 6 mesecev.
Zavezanec za poročanje o podnajemnih pogodbah za stavbe ali dele stavb je najemodajalec oziroma najemojemalec - pravna oseba, če vzame stavbo ali del stavbe v podnajem od fizične osebe.
O najemnih poslih je potrebno poročati do 15. v mesecu za posle, sklenjene v preteklem mesecu, preko spletne aplikacije ETN.
Fizičnim osebam ni potrebno poročati o najemnih poslih v ETN. Za najemne posle, ki so jih najemodajalci - fizične osebe sklenile od 1. 1. 2018 dalje z najemojemalci – fizičnimi osebami, morajo najemodajalci poročati Finančni upravi RS naslednje leto pri oddaji napovedi za odmero dohodnine od oddajanja premoženja v najem. Za najemne posle, ki so jih sklenili od 1. 1. 2018 dalje z najemojemalci – pravnimi osebami ali s.p., so dolžni v ETN poročati najemojemalci.
Pri najemu je pomembna obojestranska skrb za obveznosti in dolžnosti. Izpolnjevanje obveznosti je v korist obeh strank in pomeni urejeno razmerje glede najema.
Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.
Lastnik stanovanja sicer odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno, kar pomeni, da če najemnik teh stroškov ne plača, lahko dobavno podjetje toži lastnika.
Z vidika varstva pravic in urejenih razmerij je pomembno, da mora po zakonu etažni lastnik o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.
Lastnik lahko pisno pooblasti najemnika, da ga zastopa v razmerju do drugih etažnih lastnikov. O tem mora obvestiti upravnika.
Lastnik mora prihodek iz najemnega razmerja prijaviti davčni upravi v okviru svoje dolžnosti plačevanja dohodnine oz. davka od dohodka pravnih oseb.
Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za določen čas
Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas s strani lastnika, je možna večinoma samo pod pogojem, da zagotovi najemniku drugo ustrezno stanovanje.
Povežite se z nami...
Koristne povezave v zvezi s člankom:
Pravni dokumenti in pogodbe:
Dokumenti:
Brezplačni članki in nasveti:
Pravna pomoč: