Prekinitev najemne pogodbe s strani lastnika stanovanja je zaradi varstva najemnika relativno otežena oz. omejena, lahko pa lastnik kljub najemniku odpove pogodbo, ko prihaja do hujših kršitev najemne pogodbe.
V nadaljevanju bomo preverili kdaj in komu lahko lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo iz krivdnega razloga, katere so kršitve, ki so lahko podlaga za odpoved in kakšen je postopek odpovedi.
|
Kdo določi odpovedne razloge?
Kršitve s strani najemnika, na podlagi katerih lahko najemodajalec odpove najemno razmerje iz krivdnega razloga, mora vsebovati najemna pogodba, ki jo skleneta najemodajalec in najemnik stanovanja.
 e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo
Najemna pogodba mora vsebovati razloge določene v Stanovanjskem zakonu. V kolikor pa gre za najem tržnega najemnega, službenega najemnega ali namenskega najemnega stanovanja pa lahko stranki v najemno pogodbo vključita tudi druge razloga za krivdno odpoved, ki jih zakon ne določa. |
|
Najemna pogodba za stanovanje ali hišo |
Kršitve, ki so lahko podlaga za odpoved najema
Razlogi za krivdno odpoved s strani lastnika stanovanja so določeni v 103. členu Stanovanjskega zakona, kot omenjeno, pa lahko (razen pri neprofitnem najemu) dodatne razloge stranki določita tudi v najemni pogodbi.
Po zakonu lahko lastnik odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov:
1. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe;
2. če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;
e-obrazec: Soglasje etažnega lastnika (soseda) za opravljanje dejavnosti v večstanovanjski stavbi
3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom iz 125. člena Stanovanjskega zakona v delu, ki se nanaša na najemnika;
4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
5. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;
6. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih iz 97. člena Stanovanjskega zakona;
e-obrazec: Soglasje lastnika za posege najemnika v stanovanju
7. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;
e-obrazec: Aneks k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb, ki živijo z najemnikom
8. če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, kot to določa 84. člen Stanovanjskega zakona;
9. če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alinee 94. člena in 99. člena Stanovanjskega zakona;
10. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;
11. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem razen:
- če je najemnik na zdravljenju, v domu za starejše za čas, krajši od šestih mesecev, ali če stanovanja ne uporablja iz drugih upravičenih razlogov (službena premestitev ali šolanje v drugem kraju, služenje vojaškega roka, prestajanje zaporne kazni in podobno)
- ko gre za najem tržnega najemnega stanovanja;
12. če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine v skladu s 121. členom Stanovanjskega zakona.
|
Lastnik sme odpovedati najemno pogodbo tudi, če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo.
ta razlog ne velja ko gre za tržno najemno stanovanje ali če je po zakonu dolžan to stanovanje oddajati v najem za nedoločen čas ter za neprofitno najemnino.
Postopek odpovedi najemne pogodbe iz krivdnega razloga
V prvem koraku mora lastnik najemnika pisno opozoriti. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni.
e-obrazec: Opozorilo najemodajalca najemniku, ki krši najemno pogodbo
Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.
e-obrazec: Odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca iz krivdnega razloga
V koliko najemnik ne preneha s kršitvami, mu lastnik lahko odpove najemno pogodbo z vsaj 90. dnevnim odpovednim rokom. |
|
Opozorilo najemodajalca najemniku, ki krši najemno pogodbo
Odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca iz krivdnega razloga |
Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.
Odpoved, ko najemnik ne plačuje najemnine
Ko gre za odpoved zaradi neplačane najemnine, lahko lastnik odpove najem z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja.
Najemno razmerje je v tem primeru odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Tudi v tem primeru je potrebno odpovedjo najemne pogodbe pisno opomniti najemnika o kršitvi najemne pogodbe. Tudi v tem primeru rok za odpravo nepravilnosti ne sme biti krajši od 15 dni.
Če najemnik ne izprazni stanovanja, ima najemodajalec na podlagi odpovedi in zahteve za izpraznitev stanovanja pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja, torej nalog za izpraznitev stanovanja.
Utemeljene okoliščine za kršitev na strani najemnika
Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati (smrt v družini, izguba zaposlitve, težja bolezen, elementarne nesreče in podobno), ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja.
Če najemnik iz utemeljenih razlogov v roku iz prejšnjega odstavka ni mogel obvestiti lastnika o nastanku okoliščin iz prejšnjega odstavka, mora to storiti najkasneje v 30 dneh po prenehanju teh razlogov.
Občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, lahko najemniku iz prejšnjega odstavka, ki ni upravičen do subvencionirane najemnine, ali ki kljub subvenciji ni zmožen poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, zaradi izjemnih okoliščin začasno odobri izredno pomoč pri uporabi stanovanja.
V primeru okoliščin, ki kažejo na dolgotrajno nezmožnost plačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, lahko občina preseli najemnika tudi v drugo primerno neprofitno stanovanje glede na spremenjene okoliščine ali v drugo neprofitno stanovanje, ki je lahko po površini tudi manjše od primernega stanovanja, ali pa v stanovanjsko stavbo, namenjeno začasnemu reševanju stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb.
Povežite se z nami...
Koristne povezave v zvezi s člankom:
Pravni dokumenti:
Brezplačni pravni članki in priročniki:
Zakonodaja:
